Aggiornata al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare: controlla sempre le fonti ufficiali indicate o chiedi a un professionista che parla italiano.
Trovare casa è spesso il primo scoglio quando ti trasferisci in Germania. Il contratto d’affitto (Mietvertrag) è regolato dal Codice civile tedesco (BGB), che vale in tutto il Paese. Alcune regole sul prezzo, però, dipendono dal Land e dal comune. Ecco cosa sapere prima di firmare, con le fonti ufficiali.
1. L’agenzia: chi paga la commissione
In Germania vale il principio del committente: paga l’agente immobiliare (Makler) chi gli ha dato l’incarico. In pratica, l’agente non può chiedere soldi a te, inquilino, se l’incarico gliel’ha dato il proprietario. Può farlo solo se ha chiesto l’incarico al proprietario esclusivamente per te, dopo che tu gli avevi chiesto di cercarti casa.
Altre regole utili:
- il contratto con l’agente deve essere in forma testuale (per esempio un’email);
- l’agente non può chiederti anticipi;
- non ha diritto alla commissione se ti rinnova o prolunga un contratto che hai già, o se la casa è sua.
Se vuoi farti aiutare nella ricerca, cerca un’agenzia immobiliare o di relocation a Berlino o nella tua città.
2. Il prezzo: la Mietpreisbremse
Nelle zone dove il mercato della casa è “teso”, vale il freno agli affitti (Mietpreisbremse): quando firmi un nuovo contratto, l’affitto non può superare di più del 10% l’affitto medio della zona (ortsübliche Vergleichsmiete). Sono i governi dei Länder a decidere in quali comuni vale. La legge federale lo permette fino al 31 dicembre 2029.
Ci sono eccezioni: per esempio le case usate e affittate per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 e le prime locazioni dopo una ristrutturazione completa.
Nelle nostre quattro città la situazione è questa:
- Berlino: vale in tutta la città, dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029. Nei distretti ci sono consulenze gratuite per inquilini (Mieterberatung).
- Monaco di Baviera: la città è nell’elenco dei comuni della Mieterschutzverordnung bavarese, in vigore dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029.
- Amburgo: vale in tutta la città, dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029.
- Stoccarda: la città è nell’elenco del Baden-Württemberg, ma qui la regola attuale scade il 31 dicembre 2026. Il Land ha avviato la proroga: controlla la fonte ufficiale prima di firmare.
3. Il deposito cauzionale (Kaution)
La legge mette limiti chiari al deposito:
- al massimo tre mensilità di affitto, senza le spese accessorie (Betriebskosten) indicate come forfait o acconto;
- se il deposito è in denaro, hai diritto a pagarlo in tre rate mensili uguali: la prima all’inizio del contratto, le altre insieme ai due affitti successivi;
- il proprietario deve tenere i soldi in banca, separati dal suo patrimonio. Gli interessi spettano a te e si aggiungono al deposito.
Un accordo diverso, a tuo svantaggio, non è valido. Unica eccezione: negli studentati il proprietario non è obbligato a far fruttare il deposito.
4. Le spese accessorie
Spesso paghi ogni mese un acconto per le spese accessorie (Betriebskosten), come acqua o riscaldamento. Il proprietario deve farti il conteggio una volta all’anno e mandartelo entro 12 mesi dalla fine del periodo. Se lo manda dopo, di regola non può più chiederti soldi in più.
5. La Wohnungsgeberbestätigung: non partire senza
Per registrare la residenza (Anmeldung) ti serve la Wohnungsgeberbestätigung: la conferma scritta del locatore che sei entrato nella casa. È un obbligo di legge per il locatore. Deve dartela entro due settimane dall’ingresso, con la firma.
Deve contenere:
- nome e indirizzo del locatore (e del proprietario, se è un’altra persona);
- data di ingresso;
- indirizzo della casa;
- nomi delle persone che devono registrarsi.
Due regole importanti:
- è vietato dare un indirizzo per la registrazione a chi non ci abita davvero. La multa può arrivare a 50.000 euro;
- il locatore che non ti dà la conferma, o te la dà in ritardo, rischia una multa fino a 1.000 euro.
A Monaco di Baviera, se la conferma ancora non c’è, puoi presentare una dichiarazione che spiega che manca. Il locatore può anche dare la conferma online all’ufficio anagrafe: a Stoccarda, in quel caso, riceve un codice (Zuordnungsmerkmal) che deve comunicarti per la tua registrazione. Tutti i dettagli sulla registrazione sono nella nostra guida alla burocrazia in Germania.
6. Disdetta: le tue tutele
- La disdetta va fatta per iscritto (su carta, con firma).
- Come inquilino puoi disdire entro il terzo giorno lavorativo di un mese, con effetto alla fine del mese successivo al prossimo. Esempio: disdici entro il 3° giorno lavorativo di marzo, il contratto finisce il 31 maggio.
- Per il proprietario il preavviso si allunga di tre mesi dopo 5 anni e di altri tre dopo 8 anni.
- Un accordo che riduce questi diritti a tuo svantaggio non è valido.
Hai un problema con il contratto? Cerca un avvocato che parla italiano in Germania.
Fonti ufficiali
- Wohnungsvermittlungsgesetz, § 2 (commissione dell’agente): gesetze-im-internet.de
- BGB, § 556d (Mietpreisbremse): gesetze-im-internet.de
- Governo federale, “Bundeskabinett verlängert Mietpreisbremse”: bundesregierung.de
- Land di Berlino, “Mietpreisbremse für ganz Berlin um vier Jahre verlängert”: berlin.de
- Land di Berlino, “Zulässige Miethöhe” (Berliner Mietratgeber): berlin.de
- Baviera, “Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025”: justiz.bayern.de
- Città di Amburgo, “Senat erlässt Mietpreisbegrenzungsverordnung bis 31. Dezember 2029”: hamburg.de
- Baden-Württemberg, Ministero per lo sviluppo territoriale e l’abitazione, “Mietpreisbremse”: mlw.baden-wuerttemberg.de
- BGB, § 551 (deposito cauzionale): gesetze-im-internet.de
- BGB, § 556 (spese accessorie): gesetze-im-internet.de
- Bundesmeldegesetz, § 19 (Wohnungsgeberbestätigung): gesetze-im-internet.de
- Bundesmeldegesetz, § 54 (sanzioni): gesetze-im-internet.de
- Service Berlin, “Anmeldung einer Wohnung”: service.berlin.de
- Città di Monaco di Baviera, “Wohnsitzanmeldung”: stadt.muenchen.de
- Città di Stoccarda, “Wohnsitz anmelden durch den Wohnungsgeber (Bescheinigung vom Wohnungsgeber)”: stuttgart.de
- BGB, § 568 (forma scritta della disdetta): gesetze-im-internet.de
- BGB, § 573c (termini di disdetta): gesetze-im-internet.de
Aggiornamento
Informazioni aggiornate al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare nel tempo: controlla sempre le fonti ufficiali indicate oppure chiedi a un professionista.
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