Aggiornata al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare: controlla sempre le fonti ufficiali indicate o chiedi a un professionista che parla italiano.
In Austria le tutele di chi affitta dipendono dal tipo di casa: per molti appartamenti vale la legge sulle locazioni (Mietrechtsgesetz, MRG), per altri solo in parte o per niente. A Vienna questo cambia il prezzo massimo, la durata minima del contratto e i controlli possibili. Ecco cosa sapere prima di firmare, con le fonti ufficiali.
1. Prima di tutto: quale legge vale per la tua casa
Secondo la Camera del lavoro di Vienna (Arbeiterkammer Wien, ente pubblico) ci sono tre tipi di affitto:
| Tipo | Quando, per esempio | Cosa vale |
|---|---|---|
| MRG pieno (Vollanwendung) | case costruite prima del 1° luglio 1953; appartamenti in condominio in edifici costruiti prima del 9 maggio 1945; nuove costruzioni con fondi pubblici | tutte le tutele, compreso il tetto al canone |
| MRG parziale (Teilanwendung) | nuove costruzioni senza fondi pubblici (permesso di costruire dopo il 30 giugno 1953); appartamenti in condominio in edifici del dopoguerra; sottotetti nuovi | solo alcune regole: cauzione, durata minima, disdetta; canone libero |
| MRG escluso (Vollausnahme) | case con al massimo due unità abitative, alloggi di servizio, case per le vacanze | solo il Codice civile (ABGB): leggi bene il contratto |
Il MRG non vale nemmeno, per esempio, per studentati e per alcuni contratti fino a 6 mesi di appartamenti presi come seconda casa per motivi di lavoro (MRG, § 1). Prima di scegliere una casa, chiedi quale regime si applica.
2. Il canone: Richtwert e affitti liberi
Negli appartamenti con MRG pieno il canone base (Hauptmietzins) non può superare un importo “adeguato” calcolato a partire dal Richtwert, il valore di riferimento al metro quadro (MRG, § 16).
Il Richtwert di Vienna è di 6,74 euro al metro quadro al mese dal 1° aprile 2026 (prima era 6,67 euro). Lo pubblica Statistik Austria. Non è il canone massimo: si aggiungono o tolgono supplementi e riduzioni per posizione, stato dell’edificio e dotazioni (per esempio balcone o ascensore). Il supplemento per la posizione richiede una zona sopra la media e va motivato per iscritto nel contratto.
Se il contratto è a termine, il canone massimo si riduce del 25% (MRG, § 16, comma 7).
Negli appartamenti con MRG parziale o senza MRG il canone è libero.
Gli aumenti annuali
Dal 2026 gli aumenti legati all’inflazione seguono una legge apposita (Mieten-Wertsicherungsgesetz). Secondo la Città di Vienna:
- il canone si aumenta solo se il contratto ha una clausola di indicizzazione, e al massimo una volta all’anno, il 1° aprile;
- negli affitti regolati dal MRG l’aumento è al massimo dell’1% nel 2026 e del 2% nel 2027;
- negli affitti liberi l’inflazione si trasferisce per intero fino al 3%; la parte che supera il 3% conta solo per metà.
3. Contratti a termine: almeno 3 o 5 anni
Con MRG pieno o parziale il contratto a termine (befristet) vale solo se la scadenza è scritta nel contratto. La durata minima è di:
- 5 anni se il proprietario è un’impresa (Unternehmer, secondo la legge a tutela dei consumatori);
- 3 anni se il proprietario è un privato.
La regola dei 5 anni vale per i contratti e i rinnovi dal 1° gennaio 2026. Anche ogni rinnovo deve rispettare la stessa durata minima.
Se alla scadenza resti in casa senza un nuovo accordo, il contratto si rinnova una volta per 5 o 3 anni.
Disdetta da parte tua: dopo un anno di contratto puoi disdire in qualsiasi momento, con 3 mesi di preavviso per la fine del mese. Questo diritto non si può togliere per contratto. Il proprietario, invece, per chiudere prima un contratto a termine deve passare dal giudice.
Nei contratti a tempo indeterminato il preavviso di regola è di un mese, per la fine del mese, salvo accordi diversi. La disdetta va fatta per iscritto e firmata: una semplice email non è valida. Meglio una raccomandata con ricevuta di ritorno.
4. La cauzione (Kaution)
La legge non fissa un tetto alla cauzione. Secondo il portale ufficiale oesterreich.gv.at di solito si chiedono tre mensilità lorde; fino a sei sono ammesse, di più solo con motivi particolari.
Il MRG (§ 16b) stabilisce che:
- se la paghi in denaro, il proprietario deve depositarla su un libretto di risparmio o in un investimento simile, separato dal suo patrimonio;
- a fine contratto deve restituirtela subito, con gli interessi;
- può trattenere solo quanto gli spetta per crediti legati all’affitto.
A Vienna, per gli affitti con MRG pieno o parziale, puoi chiedere la restituzione alla Schlichtungsstelle (vedi sotto). La procedura è gratuita.
5. La provvigione dell’agenzia: paga chi la incarica
Dal 1° luglio 2023 vale il principio del committente (Bestellerprinzip): paghi la provvigione all’agente immobiliare (Makler) solo se l’hai incaricato tu. Se rispondi a un annuncio pubblicato dall’agenzia per conto del proprietario, paga il proprietario.
Se l’incarico è tuo, la provvigione ha un tetto, calcolato sull’affitto lordo mensile:
- contratto a termine fino a 3 anni: 1 mensilità;
- contratto a tempo indeterminato o più lungo di 3 anni: 2 mensilità;
- più l’IVA del 20%.
Per farti aiutare nella ricerca puoi cercare un’agenzia immobiliare o di relocation a Vienna.
6. Se la casa ha un difetto: riduzione del canone
Il Codice civile austriaco (ABGB, § 1096) prevede che, se la casa diventa inutilizzabile senza colpa tua, sei esonerato dal canone per la durata e nella misura in cui non puoi usarla. Vale per tutti gli affitti, e per le case non puoi rinunciarci in anticipo nel contratto. Quanto ridurre dipende dal caso: prima di pagare meno, fatti consigliare.
7. La Schlichtungsstelle: controlli gratuiti a Vienna
La Schlichtungsstelle della Città di Vienna (MA 50) è l’ufficio di conciliazione per le questioni d’affitto. Tra le altre cose:
- controlla il canone se l’appartamento ha MRG pieno. Con un contratto a tempo indeterminato hai 3 anni dalla firma per fare domanda; con un contratto a termine il termine scade non prima di 6 mesi dalla fine del contratto o dalla sua trasformazione a tempo indeterminato;
- decide sulla restituzione della cauzione.
La domanda e il procedimento sono gratuiti. L’inquilino può fare domanda online. Ufficio: Muthgasse 62, 1190 Vienna, tel. +43 1 4000-74498.
Per un contratto complicato o una controversia puoi cercare un avvocato a Vienna.
8. Case comunali (Gemeindebau)
A Vienna la città affitta anche le case comunali, gestite da Wiener Wohnen. Per averne una serve il Wiener Wohn-Ticket, gratuito, che si chiede alla Wohnberatung Wien. Tra i requisiti: due anni di residenza principale a Vienna, per te e per chi viene a vivere con te, limiti di reddito e un bisogno abitativo riconosciuto.
Ricorda: entro tre giorni dall’ingresso devi registrare la residenza con il Meldezettel, firmato anche dal locatore. Come fare è nella guida alla burocrazia in Austria. Le altre guide sono nella pagina Austria.
Fonti ufficiali
- RIS, Mietrechtsgesetz, § 1 (campo di applicazione): ris.bka.gv.at
- RIS, Mietrechtsgesetz, § 16 (canone): ris.bka.gv.at
- RIS, Mietrechtsgesetz, § 16b (cauzione): ris.bka.gv.at
- RIS, Mietrechtsgesetz, § 29 (contratti a termine): ris.bka.gv.at
- RIS, Richtwertgesetz: ris.bka.gv.at
- Statistik Austria, “Valorisierung nach dem Richtwertgesetz und dem Mietrechtsgesetz” (dal 1° aprile 2026, PDF): statistik.at
- RIS, Mieten-Wertsicherungsgesetz, § 1: ris.bka.gv.at
- Città di Vienna, “MieterHilfe der Stadt Wien überprüft Vorschreibungen kostenlos auf Rechtmäßigkeit: Mieterhöhung ab 1. April möglich”: presse.wien.gv.at
- RIS, ABGB, § 1096: ris.bka.gv.at
- Arbeiterkammer Wien, “Mietvertrag: 10 häufig gestellte Fragen” (PDF): wien.arbeiterkammer.at
- Arbeiterkammer Wien, “Richtwertmietzins”: wien.arbeiterkammer.at
- oesterreich.gv.at, “Befristung von Mietverträgen”: oesterreich.gv.at
- oesterreich.gv.at, “Kündigung eines Mietvertrags durch den Mieter”: oesterreich.gv.at
- oesterreich.gv.at, “Kaution”: oesterreich.gv.at
- oesterreich.gv.at, “Provision”: oesterreich.gv.at
- Città di Vienna, “Rückforderbarer Kautionsbetrag: Antrag”: wien.gv.at
- Città di Vienna, “Antrag auf Hauptmietzinsüberprüfung”: wien.gv.at
- Wiener Wohnen, “Wohnung mieten”: wienerwohnen.at
- Città di Vienna, “Hilfe zur Anmeldung für das Wiener Wohn-Ticket”: wien.gv.at
Aggiornamento
Informazioni aggiornate al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare nel tempo: controlla sempre le fonti ufficiali indicate oppure chiedi a un professionista.
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