Aggiornata al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare: controlla sempre le fonti ufficiali indicate o chiedi a un professionista che parla italiano.
In Francia l’affitto della casa in cui vivi stabilmente segue la legge del 6 luglio 1989, valida in tutto il Paese. Parigi ha in più un tetto agli affitti, l’encadrement des loyers, per i contratti firmati o rinnovati dal 2019. Ecco cosa sapere su contratto, documenti, deposito, état des lieux e preavviso, con le fonti ufficiali.
1. Vuoto, ammobiliato o “bail mobilité”
Il contratto d’affitto si chiama bail. Deve essere scritto e, se firmato dal 1° ottobre 2026, seguire il modello ufficiale (modèle de bail réglementaire). Tra le altre cose indica la superficie abitabile e la classe energetica (DPE). Se la superficie reale è più piccola di oltre il 5%, puoi chiedere una riduzione dell’affitto.
| Vuoto (logement vide) | Ammobiliato (meublé) | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Durata | almeno 3 anni, salvo casi particolari | almeno 1 anno (9 mesi se sei studente) | da 1 a 10 mesi, non rinnovabile |
| Deposito | massimo 1 mese di affitto senza spese | massimo 2 mesi senza spese | vietato |
Un ammobiliato deve avere un minimo di arredi fissato per legge (letto, piastre, frigorifero, stoviglie, tavolo, sedie e altro). All’ingresso e all’uscita si fa un inventario firmato da tutti e due.
Il bail mobilité è solo per chi è in formazione o studia, fa uno stage, un apprendistato o il servizio civile, o è in trasferimento o missione di lavoro temporanea.
2. Il tetto agli affitti a Parigi (encadrement des loyers)
Dal 1° luglio 2019 a Parigi l’affitto di base (senza spese e senza “complemento”) non può superare il loyer de référence majoré, un tetto al metro quadro. Il tetto cambia in base al quartiere, al tipo di affitto (vuoto o ammobiliato), al numero di stanze e all’epoca di costruzione, ed è fissato ogni anno dal prefetto. Lo verifichi con il simulatore della Ville de Paris.
Non vale, tra gli altri, per alloggi sociali, affitti stagionali e residenze per studenti.
Cosa devi sapere:
- il bail deve indicare il loyer de référence e il loyer de référence majoré. Se mancano, hai 1 mese dall’inizio del contratto per chiederli al proprietario con raccomandata;
- se la casa era affittata nei 18 mesi precedenti, di regola il tuo affitto non può superare quello del vecchio inquilino, salvo poche eccezioni;
- il complément de loyer (un extra oltre il tetto) è ammesso solo per caratteristiche eccezionali. È vietato, tra l’altro, con bagno sul pianerottolo, umidità sui muri o classe energetica F o G. Puoi contestarlo entro 3 mesi dalla firma davanti alla commissione di conciliazione (CDC);
- se l’affitto supera il tetto, puoi fare una segnalazione alla Ville de Paris con un account Mon Paris. Il proprietario rischia una multa fino a 5.000 euro (15.000 per una società).
Durante il contratto l’affitto si può rivedere una volta l’anno (indice IRL) solo se il bail lo prevede.
3. Il dossier: cosa può chiederti il proprietario
La lista dei documenti è fissata per legge (decreto 2015-1437) e il proprietario non può chiederne altri. Puoi dare:
- un documento d’identità con foto: carta d’identità, passaporto, patente o carta di soggiorno;
- una prova di domicilio: le ultime 3 ricevute d’affitto (o una dichiarazione del vecchio proprietario), una dichiarazione di chi ti ospita, un’elezione di domicilio o l’ultimo avviso della tassa fondiaria;
- la situazione professionale: per esempio il contratto di lavoro o la tessera da studente;
- le risorse: per esempio l’ultimo avviso d’imposta (anche straniero, se hai redditi non tassati in Francia), le ultime 3 buste paga, i bilanci se sei autonomo.
Le copie devono essere in francese o tradotte, con gli importi in euro.
Secondo la CNIL, il garante della privacy francese, il proprietario non può chiederti tra l’altro: libretto di famiglia, carte Vitale, estratti conto bancari, contratto di matrimonio, sentenza di divorzio, casellario giudiziale. Chi chiede documenti non ammessi rischia una multa fino a 3.000 euro (15.000 per una società).
Altre regole utili:
- nessuna somma può esserti chiesta prima della firma del bail, nemmeno per “prenotare” la casa;
- puoi inviare i documenti con il servizio pubblico online DossierFacile;
- per la CNIL, agenzie e proprietari non dovrebbero chiederti documenti prima della visita, e tu non dovresti mandarli prima di aver verificato che non sia una truffa.
4. Deposito e spese d’agenzia
Il dépôt de garantie si paga alla firma, deve essere scritto nel bail e non può aumentare durante il contratto. Se paghi l’affitto ogni trimestre in anticipo, il deposito è vietato.
Alla fine il proprietario deve restituirlo:
- entro 1 mese dalla riconsegna delle chiavi, se lo stato della casa all’uscita è uguale a quello all’ingresso;
- entro 2 mesi se ci sono differenze.
Può trattenere solo somme giustificate (fatture, preventivi, affitti non pagati). Se restituisce in ritardo, ti deve anche il 10% dell’affitto mensile per ogni mese di ritardo iniziato, salvo che il ritardo dipenda dal fatto che non gli hai dato il nuovo indirizzo.
Le spese d’agenzia per visita, dossier e redazione del bail si dividono tra te e il proprietario. La tua parte non può superare né la metà delle spese, né un tetto al metro quadro che dipende dalla zona: per il 2026 va da 8,07 a 12,10 euro al m². Per l’état des lieux fatto dall’agenzia il tetto è 3,03 euro al m². Calcola la tua quota con il simulatore di Service Public. Per la ricerca puoi rivolgerti a un’agenzia immobiliare o di relocation a Parigi.
5. L’état des lieux e l’assicurazione
L’état des lieux d’ingresso si fa insieme al proprietario o all’agenzia, alla consegna delle chiavi. È un documento scritto, su carta o digitale, che descrive stanza per stanza muri, pavimenti, soffitti, impianti e mobili, con le letture dei contatori. Se è fatto tra te e il proprietario, è gratuito.
Puoi chiedere di correggerlo entro 10 giorni; per il riscaldamento, nel primo mese della stagione di riscaldamento.
Devi avere un’assicurazione casa che copra almeno i rischi locativi (incendio, danni d’acqua, esplosione). Mostri l’attestato alla consegna delle chiavi e, se richiesto, ogni anno. Per un confronto puoi sentire un consulente assicurativo a Parigi.
6. Preavviso: come lasciare la casa
Puoi lasciare la casa quando vuoi, con un preavviso. Lo invii con raccomandata con ricevuta di ritorno, atto di commissaire de justice o consegna a mano con firma. Una semplice email non vale.
- Vuoto: di regola 3 mesi. Parigi è in zona tesa (zone tendue), quindi il preavviso scende a 1 mese, ma solo se nella lettera scrivi l’indirizzo della casa e che chiedi il preavviso ridotto. Altrimenti restano 3 mesi.
- Ammobiliato: 1 mese, anche con il contratto da 9 mesi per studenti, senza bisogno di motivi.
Attenzione: il contratto d’affitto non vale come prova di residenza per l’AIRE al Consolato di Parigi. Vedi la guida alla burocrazia in Francia.
Per consigli gratuiti c’è l’ADIL 75, l’agenzia d’informazione sull’alloggio di Parigi. Per una lite puoi cercare un avvocato a Parigi. Tutte le guide sono nella pagina Francia.
Fonti ufficiali
- Service Public, “Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?”: service-public.gouv.fr
- Service Public, “Rédaction du bail d’habitation (contrat de location)”: service-public.gouv.fr
- Service Public, “En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?”: service-public.gouv.fr
- Ville de Paris, “Encadrement des loyers : vérifiez si vous êtes concerné”: paris.fr
- Service Public, “Futur locataire d’un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire”: service-public.gouv.fr
- CNIL, “Location d’un bien immobilier : quels justificatifs peut-on demander aux candidats ?”: cnil.fr
- Service Public, “Dépôt de garantie dans un bail d’habitation”: service-public.gouv.fr
- Service Public, “Frais d’agence immobilière à la location d’un logement d’habitation”: service-public.gouv.fr
- Service Public, “État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation”: service-public.gouv.fr
- Service Public, “Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs”: service-public.gouv.fr
- Service Public, “Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation)”: service-public.gouv.fr
- ADIL de Paris, “ADIL de Paris”: adil75.org
- Consolato Generale d’Italia a Parigi, “Anagrafe degli Italiani residenti all’estero (AIRE)”: consparigi.esteri.it
Aggiornamento
Informazioni aggiornate al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare nel tempo: controlla sempre le fonti ufficiali indicate oppure chiedi a un professionista.
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