Aggiornata al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare: controlla sempre le fonti ufficiali indicate o chiedi a un professionista che parla italiano.
In Spagna l’affitto di una casa dove vivi stabilmente segue la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Legge 29/1994), valida in tutto il Paese. Le Comunità autonome però hanno poteri propri sulla casa: per esempio decidono dove depositare la cauzione. La Catalogna ha anche un suo diritto civile, che la LAU fa salvo. Ecco le regole principali, con le fonti ufficiali.
Attenzione: nell’autunno 2026 il Governo ha modificato la LAU più volte con decreti-legge. Un decreto-legge è provvisorio: il Congresso deve convalidarlo o abrogarlo entro 30 giorni (Costituzione, art. 86). Due decreti di fine settembre 2026 sono già stati abrogati. Prima di firmare, controlla sempre il testo aggiornato della LAU sul BOE.
1. Quanto dura il contratto
La durata la decidete tu e il proprietario. Ma se è inferiore a 5 anni (o 7 anni se il proprietario è una società), alla scadenza il contratto si rinnova ogni anno in automatico fino a 5 o 7 anni. Solo tu, come inquilino, puoi fermarlo: devi avvisare almeno 30 giorni prima della scadenza.
Altre regole utili:
- se il contratto non indica una durata, vale un anno, con i rinnovi annuali visti sopra;
- il proprietario persona fisica può riprendersi la casa dopo il primo anno solo se nel contratto c’è scritto che potrebbe servirgli come abitazione, per sé o per i familiari indicati dalla legge. Deve avvisarti almeno 2 mesi prima;
- puoi lasciare la casa dopo 6 mesi, con un preavviso di 30 giorni. Con il testo in vigore da ottobre 2026 non devi pagare indennizzi al proprietario.
Le regole su cosa succede dopo i 5 o 7 anni sono tra quelle cambiate dai decreti del 2026: verifica la versione in vigore quando ti serve.
Affitti temporanei
Con il testo in vigore da ottobre 2026, un contratto temporaneo deve indicare il motivo reale e dimostrabile del soggiorno temporaneo. Deve durare più di 31 giorni e, di regola, non più di 12 mesi. Se il motivo manca, il contratto vale come un normale affitto di abitazione, con le durate minime. Puoi recedere dopo un mese, con 10 giorni di preavviso. Ricorda che queste regole vengono da un decreto-legge ancora da convalidare.
2. Il canone e gli aumenti
- Di solito si paga ogni mese, entro i primi 7 giorni. Il proprietario non può chiederti più di un mese in anticipo.
- Il pagamento si fa con mezzi elettronici. In contanti solo in via eccezionale, se una delle parti non ha un conto o mezzi elettronici.
- Le spese d’agenzia e di stipula del contratto sono a carico del proprietario: non possono essere fatte pagare a te.
Il canone si può aggiornare solo una volta l’anno, alla data in cui il contratto compie un anno, e solo se il contratto lo prevede. Senza un patto esplicito, il canone non si aggiorna. La LAU prevede che l’aumento non superi la variazione dell’IRAV, l’indice di riferimento per gli affitti calcolato dall’Istituto nazionale di statistica (INE). L’aumento vale dal mese dopo la comunicazione scritta.
Barcellona è “zona tensionata”
Il Ministero della Casa pubblica l’elenco delle zone di mercato residenziale tensionato. Barcellona è nell’elenco della Catalogna, con validità fino al 16 marzo 2027. Madrid e Valencia non compaiono nell’elenco del Ministero.
In una zona tensionata, per un nuovo contratto il canone di regola non può superare l’ultimo canone degli ultimi cinque anni nella stessa casa, aggiornato. Sono previste poche eccezioni, per esempio dopo lavori di ristrutturazione. Se il proprietario è un grande proprietario, il limite è il prezzo di riferimento del sistema statale (SERPAVI), che puoi consultare sul sito del Ministero.
3. La fianza e le garanzie
Alla firma la legge impone una fianza (cauzione) in denaro pari a un mese di canone. Nei primi 5 anni (7 se il proprietario è una società) non si aggiorna. A fine contratto, se il proprietario non te la restituisce entro un mese dalla consegna delle chiavi, ti deve anche gli interessi legali.
Il proprietario può chiedere una garanzia in più oltre alla fianza. Nei contratti fino a 5 anni (7 per le società) non può superare due mesi di canone. Dal testo di ottobre 2026: negli affitti temporanei il limite è un mese, e non ti possono obbligare a stipulare un’assicurazione contro il mancato pagamento.
Il deposito presso la Comunità autonoma
La LAU permette alle Comunità autonome di obbligare il proprietario a depositare la fianza presso un ente pubblico. Regole e termini cambiano da regione a regione:
- Comunidad de Madrid: il proprietario deposita la fianza presso l’Agencia de Vivienda Social, entro 30 giorni dalla firma. Il deposito è obbligatorio e gratuito.
- Catalogna (Barcellona): il proprietario la deposita presso l’INCASÒL entro due mesi dalla firma del contratto.
- Comunitat Valenciana: termini e modalità del deposito sono indicati dalla Generalitat Valenciana.
4. Contratto scritto e padrón
Puoi sempre chiedere che il contratto sia messo per iscritto. Ti servirà anche per iscriverti al padrón del comune, e ogni comune ha le sue regole. Barcellona chiede un contratto in vigore di almeno 3 mesi. Valencia chiede un contratto di più di sei mesi, con il riferimento catastale della casa.
Prima di firmare puoi farti aiutare da un avvocato a Barcellona o cercare un’agenzia immobiliare e relocation a Madrid tra i professionisti che parlano italiano in Spagna.
Fonti ufficiali
- BOE, “Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos” (testo consolidato): boe.es
- BOE, “Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre”: boe.es
- BOE, “Constitución Española” (art. 86, decreti-legge): boe.es
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, “Consultar zonas de mercado residencial tensionado”: mivau.gob.es
- BOE, “Resolución de 14 de marzo de 2024” (zone tensionate in Catalogna): boe.es
- Comunidad de Madrid, “Fianzas de arrendamiento”: comunidad.madrid
- Institut Català del Sòl, “Dipòsit de fiances”: incasol.gencat.cat
- Generalitat Valenciana, “Depósito de fianza en metálico por arrendamiento de fincas urbanas en régimen general”: sede.gva.es
- Barcelona International Welcome, “Registration in the municipal register of residents”: barcelona.cat
- Ajuntament de València, “Empadronamiento en el municipio de Valencia”: sede.valencia.es
Aggiornamento
Informazioni aggiornate al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare nel tempo: controlla sempre le fonti ufficiali indicate oppure chiedi a un professionista.
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