Aggiornata al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare: controlla sempre le fonti ufficiali indicate o chiedi a un professionista che parla italiano.
In Portogallo l’affitto di una casa segue il Codice civile e il Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), validi in tutto il Paese, Lisbona compresa. La legge fissa una durata minima, un tetto alla cauzione e agli anticipi, e un aumento annuo massimo. Ecco cosa sapere prima di firmare, con le fonti ufficiali.
1. Il contratto si fa per iscritto
Il contratto d’affitto si chiama contrato de arrendamento; il proprietario è il senhorio, l’inquilino l’arrendatário. Il Codice civile dice che il contratto deve essere scritto.
Se il contratto scritto manca, e non è colpa tua, puoi comunque provare l’affitto in altri modi: per esempio dimostrando che abiti nella casa senza opposizione del proprietario e che paghi l’affitto ogni mese da sei mesi.
Un contratto scritto ti serve anche per altre pratiche: l’Ambasciata d’Italia a Lisbona, per esempio, accetta come prova di residenza per l’AIRE un contratto d’affitto di almeno un anno. Vedi la guida alla burocrazia in Portogallo.
2. Quanto dura il contratto
Il contratto per abitazione può essere a termine (prazo certo) o a durata indeterminata. Se il contratto non dice nulla, vale come contratto a termine di cinque anni.
Nel contratto a termine:
- la durata non può essere inferiore a un anno né superiore a 30 anni. Se è più breve, si allunga in automatico a un anno;
- il minimo di un anno non vale per gli affitti non permanenti o con uno scopo temporaneo scritto nel contratto, per esempio motivi di lavoro, di studio o turistici;
- salvo patto diverso, alla scadenza il contratto si rinnova da solo per periodi uguali alla durata iniziale, o di tre anni se la durata era più breve.
Una tutela importante: se il proprietario si oppone al primo rinnovo, l’opposizione ha effetto solo dopo tre anni dalla firma. Fino ad allora il contratto resta in vigore. Fa eccezione il caso in cui la casa serva al proprietario o ai suoi figli per abitarci.
3. Caução e anticipi: i limiti di legge
Il Codice civile mette due limiti:
- il pagamento anticipato dell’affitto è possibile solo con accordo scritto e per non più di due mesi;
- la caução (cauzione) che le parti possono prevedere non può superare il valore di due mesi di affitto.
Se il contratto non dice altro e l’affitto è mensile, il primo canone si paga alla firma e i successivi il primo giorno lavorativo del mese prima di quello a cui si riferiscono.
4. Le spese
Le spese vanno scritte nel contratto. Se il contratto non dice altro, la legge prevede che:
- le spese per i consumi della casa (per esempio acqua e luce) siano a carico dell’inquilino;
- in un appartamento, le spese per amministrazione e manutenzione delle parti comuni del palazzo siano a carico del proprietario;
- le utenze siano intestate a chi le paga.
5. La registrazione del contratto alle Finanças
Il proprietario deve comunicare il contratto al fisco (AT) ogni volta che lo firma, lo modifica o lo chiude. Lo fa con la dichiarazione Modelo 2 dell’Imposta di bollo (Imposto do Selo) entro la fine del mese successivo all’inizio dell’affitto, sul Portal das Finanças o in un ufficio delle Finanças. Dopo la comunicazione paga un’imposta di bollo pari al 10% di un mese di affitto.
Se il proprietario non comunica il contratto, la legge permette all’inquilino di farlo, con la stessa dichiarazione ufficiale. Anche la fine del contratto va comunicata entro la fine del mese successivo.
6. Gli aumenti dell’affitto
Le regole sugli aumenti si scrivono nel contratto. Se il contratto non dice nulla, vale il regime di legge:
- l’affitto si può aggiornare una volta l’anno, con il coefficiente ufficiale;
- il primo aumento si può chiedere un anno dopo l’inizio del contratto, i successivi un anno dopo l’aumento precedente;
- il proprietario deve comunicarti per iscritto, almeno 30 giorni prima, il coefficiente e il nuovo affitto;
- gli aumenti non fatti non si recuperano, ma un coefficiente si può ancora applicare negli anni dopo, entro tre anni.
Il coefficiente lo calcola l’Istituto nazionale di statistica (INE) e lo pubblica nel Diário da República. Per il 2027 il coefficiente è 1,0256 (Aviso n.º 24199/2026/2), cioè un aumento fino al 2,56% per i contratti che seguono la regola di legge. Il nuovo coefficiente viene pubblicato ogni anno entro il 30 ottobre.
7. Come si comunica
Le comunicazioni previste dalla legge su fine del contratto e aumenti vanno fatte per iscritto e firmate, nelle forme indicate dall’articolo 9 del NRAU. Prima di inviare una disdetta, o se ne ricevi una, controlla le modalità nel testo aggiornato della legge oppure chiedi a un professionista.
8. Lasciare la casa: i preavvisi
Contratto a termine
Se vuoi non rinnovare il contratto alla scadenza, devi avvisare il proprietario almeno:
| Durata del contratto (o del rinnovo) | Preavviso dell’inquilino | Preavviso del proprietario |
|---|---|---|
| 6 anni o più | 120 giorni | 240 giorni |
| da 1 a meno di 6 anni | 90 giorni | 120 giorni |
| da 6 mesi a meno di 1 anno | 60 giorni | 60 giorni |
| meno di 6 mesi | un terzo della durata | un terzo della durata |
Puoi anche andartene prima: passato un terzo della durata, puoi recedere in qualsiasi momento con 120 giorni di preavviso (se il contratto dura un anno o più) o 60 giorni (se dura meno). Il recesso ha effetto alla fine di un mese di calendario.
Se non rispetti il preavviso, il contratto finisce lo stesso, ma devi pagare l’affitto dei giorni mancanti. Non devi pagarlo in caso di disoccupazione involontaria, invalidità permanente al lavoro o morte dell’inquilino o di chi vive con lui da più di un anno.
Contratto a durata indeterminata
Dopo sei mesi puoi recedere senza motivo, con 120 giorni di preavviso se il contratto dura da un anno o più, 60 giorni se dura meno. Il proprietario, invece, può recedere solo in pochi casi: per abitarci lui o i suoi figli, per lavori profondi o demolizione, oppure con un preavviso di almeno cinque anni.
9. Un aiuto per i giovani: Porta 65 Jovem
Il programma Porta 65 Jovem dell’Istituto per l’abitazione (IHRU) aiuta chi ha tra 18 e 35 anni a pagare l’affitto della casa dove vive stabilmente: dà ogni mese una percentuale dell’affitto come contributo. Dal 2024 puoi presentare la domanda anche senza avere ancora un contratto. Sul Portal da Habitação trovi le condizioni, il simulatore e gli affitti massimi ammessi per comune.
Per la ricerca puoi cercare un’agenzia immobiliare o di relocation a Lisbona; per controllare il contratto prima di firmare, un avvocato a Lisbona. Per le imposte sul reddito vedi la guida alle tasse in Portogallo. Tutte le guide sono nella pagina Portogallo.
Fonti ufficiali
- Procuradoria-Geral Regional de Lisboa, “Código Civil” (versione aggiornata, artt. 1069, 1075-1078, 1094-1101): pgdlisboa.pt
- Diário da República, “Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro” (NRAU): diariodarepublica.pt
- Diário da República, “Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro” (coefficiente di aggiornamento per il 2027): diariodarepublica.pt
- Portal das Finanças, “Contrato de arrendamento urbano”: info.portaldasfinancas.gov.pt
- Portal das Finanças, “Código do Imposto do Selo, artigo 60.º”: info.portaldasfinancas.gov.pt
- Ambasciata d’Italia a Lisbona, “Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE)”: amblisbona.esteri.it
- Portal da Habitação (IHRU), “Porta 65 Jovem”: portaldahabitacao.pt
Aggiornamento
Informazioni aggiornate al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare nel tempo: controlla sempre le fonti ufficiali indicate oppure chiedi a un professionista.
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