Affittare casa in Svizzera: contratto, deposito e pigione

In Svizzera circa il 60% della popolazione vive in affitto. Le regole di base sono nel Codice delle obbligazioni (CO) e valgono in tutto il Paese.

Aggiornata al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare: controlla sempre le fonti ufficiali indicate o chiedi a un professionista che parla italiano.

In Svizzera circa il 60% della popolazione vive in affitto. Le regole di base sono nel Codice delle obbligazioni (CO) e valgono in tutto il Paese. I Cantoni però possono aggiungere regole proprie: qui trovi cosa cambia a Zurigo, Basilea e Losanna, con le fonti ufficiali.

1. La candidatura

Di solito compili un modulo di domanda con professione, reddito, figli, nazionalità, permesso e datore di lavoro. Spesso ti chiedono anche un estratto del registro delle esecuzioni, che mostra se hai debiti. Puoi ordinarlo online (per esempio sul sito della Posta) o allo sportello dell’ufficio esecuzioni del Cantone.

Due cose da sapere, secondo l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB):

  • è vietato chiederti soldi per “prenotare” l’appartamento o se ritiri la candidatura, anche se il modulo lo prevede;
  • il proprietario sceglie liberamente, ma non può usare criteri discriminatori.

Nelle città ci sono anche le cooperative d’abitazione: di solito devi diventare socio e le liste d’attesa sono più lunghe.

2. Il contratto

Il contratto spesso include condizioni generali e regolamento della casa. Firmandolo ti impegni a rispettarli: chiedi spiegazioni prima di firmare.

Il contratto ti serve anche per iscriverti al Comune. La città di Zurigo accetta contratto d’affitto, certificato dell’alloggio o subaffitto. Losanna vuole il contratto a tuo nome, oppure subaffitto o attestazione d’alloggio. A Basilea Città sul contratto dovrebbe esserci il numero amministrativo dell’abitazione (AWN).

3. La pigione iniziale e il modulo ufficiale

Puoi contestare la pigione iniziale davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell’appartamento. Vale se hai dovuto firmare per necessità personale o familiare o per la situazione del mercato, oppure se la pigione è molto più alta di quella dell’inquilino precedente (art. 270 CO).

Dove mancano abitazioni, i Cantoni possono obbligare il proprietario a darti un modulo ufficiale sulla pigione iniziale, che ti informa su questo diritto. Secondo l’elenco UFAB per il 2026:

  • Canton Zurigo: obbligo in tutto il Cantone (abitazioni vuote: 0,52%);
  • Basilea Città: obbligo in tutto il Cantone (0,78%);
  • Canton Vaud: obbligo solo in alcuni distretti, tra cui Losanna (0,87% nel Cantone).

L’elenco si aggiorna ogni anno in base alle abitazioni vuote rilevate il 1° giugno.

4. Il deposito di garanzia

Il deposito (in alcune regioni “cauzione”) è fissato dalla legge (art. 257e CO):

  • non può superare tre pigioni mensili;
  • il proprietario deve versarlo in banca, su un conto intestato a te;
  • la banca lo restituisce solo con il consenso di entrambi o in base a un precetto esecutivo o a una sentenza definitiva;
  • se entro un anno dalla fine dell’affitto il proprietario non ha avviato azioni legali contro di te, puoi chiedere tu la restituzione alla banca.

Alla fine ti viene restituito con gli interessi. I Cantoni possono aggiungere regole. Nelle cooperative di solito non paghi un deposito, ma acquisti quote.

5. Consegna, pigione e spese accessorie

Prima di entrare, tu e il proprietario controllate insieme l’appartamento e scrivete un verbale con tutti i difetti, anche piccoli.

La pigione si paga di solito in anticipo ogni mese. Spesso si aggiungono le spese accessorie (riscaldamento, acqua calda e simili). Se le paghi in acconto, il proprietario deve fare un conteggio dettagliato almeno una volta l’anno. Puoi chiedere di vedere i giustificativi.

6. Aumenti e tasso di riferimento

Per aumentare la pigione il proprietario deve usare un modulo approvato dal Cantone, motivare l’aumento e comunicarlo almeno 10 giorni prima dell’inizio del preavviso. Altrimenti l’aumento è nullo. Puoi contestarlo davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni.

Molti adeguamenti seguono il tasso ipotecario di riferimento, pubblicato ogni tre mesi dall’UFAB. A settembre 2026 è dell’1,25%. Il tasso su cui si basa la tua pigione di solito è scritto nel contratto. Secondo l’UFAB:

  • se il tasso sale di 0,25 punti, la pigione può aumentare del 3%;
  • se scende di 0,25 punti, hai in linea di principio diritto a una riduzione del 2,91%.

Contano però anche altri costi. Queste regole non valgono per affitti indicizzati, scalari, sussidiati o di lusso. Per chiedere una riduzione scrivi al proprietario, meglio con raccomandata: ha 30 giorni per rispondere.

7. Disdetta e riconsegna

Per legge il preavviso è di tre mesi, per la scadenza fissata dall’uso locale o, se manca, per la fine di un trimestre (art. 266c CO). Controlla le scadenze nel tuo contratto. Se disdici tu, scrivi, meglio con raccomandata. Se sei sposato, firmano entrambi i coniugi. Se vuoi lasciare prima, puoi proporre un nuovo inquilino.

Se disdice il proprietario, deve usare un modulo ufficiale: puoi contestare entro 30 giorni. Alla riconsegna pulisci bene e controllate insieme l’appartamento con un nuovo verbale. Leggilo con attenzione prima di firmarlo.

8. Se c’è un problema

Ogni Cantone ha un’autorità di conciliazione in materia di locazione: consulenza e mediazione sono gratuite. Puoi rivolgerti anche alle associazioni degli inquilini. L’UFAB consiglia inoltre un’assicurazione economia domestica e responsabilità civile, a volte richiesta dal contratto.

Vuoi un aiuto in italiano? Cerca un’agenzia immobiliare o di relocation a Zurigo, Basilea o Losanna, oppure un avvocato a Zurigo e tra i professionisti che parlano italiano in Svizzera.

Fonti ufficiali

  • Ufficio federale delle abitazioni UFAB, opuscolo “Abitare in Svizzera” (PDF in italiano): bwo.admin.ch
  • UFAB, “Opuscolo «Abitare in Svizzera»”: bwo.admin.ch
  • UFAB, “Tasso ipotecario di riferimento”: bwo.admin.ch
  • UFAB, “Elenco per l’anno 2026. Obbligo di notifica della pigione iniziale mediante modulo ufficiale (art. 270 cpv. 2 CO)”: bwo.admin.ch
  • Codice delle obbligazioni (RS 220), artt. 257b, 257e, 266c, 269d e 270, Fedlex: fedlex.admin.ch
  • Città di Zurigo, “Zuzug in die Stadt Zürich”: stadt-zuerich.ch
  • Canton Basilea Città, “Zuzug in den Kanton Basel-Stadt”: bs.ch
  • Città di Losanna, “Inscription à Lausanne pour une personne de nationalité UE/AELE”: lausanne.ch

Aggiornamento

Informazioni aggiornate al 2026. Leggi, regole e procedure possono cambiare nel tempo: controlla sempre le fonti ufficiali indicate oppure chiedi a un professionista.

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